Жильцы «в тени» в многоквартирном доме. Реальная опасность: перерасчёты, пени и принудительное исполнение

Жильцы «в тени» в многоквартирном доме

Реальная опасность связана не с самим фактом проживания лишних людей, а с последствиями для расчёта общих расходов. Если в квартире фактически живут больше человек, чем указано в списке, часть общих затрат распределяется между меньшим числом собственников, чем тех, кто реально пользуется услугами.

По данным ziare.com, в отсутствие чётко предусмотренного в законе штрафа за недекларирование ассоциации собственников всё чаще обращаются в суд, проводят перерасчёты задним числом и начисляют ежедневные пени, чтобы возместить ущерб.

Обязанность уведомления в течение 10 дней

Закон № 196/2018 обязывает собственника письменно уведомить председателя ассоциации о любых изменениях в составе и числе членов семьи. Прямо указаны смерти, браки и рождения, а также лица, принятые на проживание, арендаторы и те, кто пользуется жильём на основании договора безвозмездного пользования.

Уведомление должно быть подано в письменной форме в течение 10 дней с момента изменения, вселения или подписания договора аренды либо безвозмездного пользования. Эта обязанность сохраняется и в том случае, если квартира сдана внаём. Закон отдельно указывает, что отношения между собственником и арендатором, а также возможные нарушения договора арендатором не освобождают собственника от обязательств перед ассоциацией.

Иными словами, собственник не может ссылаться на то, что не знал, сколько людей живёт в квартире, или на то, что арендатор его не уведомил.

Какие расходы распределяются по числу жильцов

Не все составляющие содержания зависят от количества проживающих. Закон относит к расходам, распределяемым по числу человек, услуги, которыми пользуются проживающие или регулярно находящиеся в доме лица, если их нельзя индивидуализировать с помощью счётчиков.

Сюда могут входить холодная и горячая вода, канализация, топливо для приготовления горячей воды, электроэнергия для общих установок и лифтов, вывоз бытовых отходов и откачка сточных вод. Конкретный порядок распределения этих расходов должен быть установлен регламентом, утверждённым исполнительным комитетом.

Для временно проживающих закон допускает расчёт по человеку, если они находятся в квартире не менее 15 дней в месяце, но только при наличии решения общего собрания ассоциации. То же собрание устанавливает условия, при которых можно требовать освобождения от начислений за периоды отсутствия. Правило 15 дней не может применяться администратором произвольно, если в ассоциации не утверждены соответствующие процедуры.

Как оспорить неправильный расчёт

Если соседи указывают, что число людей в платёжной ведомости не соответствует действительности, предусмотренным в рекомендациях для ассоциаций собственников решением является принятие общим собранием решения, которое определяет меры и порядок проверки. Это означает, что администратор не должен менять число проживающих только на основании подозрения, без решения, регламента и данных, подтверждающих установленную ситуацию.

В то же время и у собственника есть средства защиты. Если в ежемесячном списке указано количество людей, которое он считает неверным, или если суммы рассчитаны незаконно, он может потребовать разъяснений и оспорить список в письменной форме в течение 10 дней с момента его вывешивания. Председатель ассоциации обязан ответить также письменно, не позднее чем через 10 дней после получения жалобы. Если вопрос не решён, собственник может обратиться в профильное подразделение мэрии или в суд.

Перерасчёты, пени и исполнительное производство

Если ассоциация докажет, что в квартире проживало больше людей, чем было заявлено, может возникнуть спор о корректировке списков и взыскании разницы по содержанию. Перерасчёт за предыдущие месяцы не должен производиться автоматически и не может основываться исключительно на заявлениях соседей. Период, реальное число жильцов, применимый регламент и способ распределения расходов должны быть подтверждаемы.

Если собственник не согласен, законность расчёта может быть проверена судом. Закон предусматривает, что решения ассоциации, нарушающие правила распределения расходов, являются недействительными по праву.

После того как сумма законно включена в платёжный список и не оплачена, на неё могут начисляться пени. Ассоциация вправе установить пени в размере не более 0,2% за каждый день просрочки, начиная только по истечении 30 дней после наступления срока платежа. Размер пеней не может превышать основную сумму долга.

Обычный срок оплаты содержания составляет не более 30 календарных дней с момента вывешивания списка. Если задолженность не погашена, последствия могут стать гораздо серьёзнее, чем возможный штраф. Ассоциация может подать в суд на собственника, не оплатившего взносы более чем через 60 дней после срока платежа, то есть через 90 дней после вывешивания списка.

Такой иск освобождён от государственной судебной пошлины, а благоприятное для ассоциации решение может быть исполнено в порядке, предусмотренном Гражданским процессуальным кодексом. По просроченным суммам ассоциация также пользуется законной ипотекой на квартиру, а также привилегией на движимое имущество, находящееся в жилье. Ипотека может быть внесена в земельную книгу после истечения сроков, допускающих обращение в суд.

Это не означает, что квартира будет немедленно утрачена из-за небольшой разницы в начислениях, однако проигнорированный долг, увеличенный пенями и подтверждённый судом, может дойти до стадии принудительного исполнения.

Читайте также: материал по теме · материал по теме.