«Шринкфляция» добралась до рынка недвижимости: почему мы платим больше за всё меньшую площадь

Добавьте BizBrașov в предпочитаемые источники в Google News.

Анализ Imobiliare.ro: «Шринкфляция» на рынке недвижимости? Что покупатель теряет и что приобретает в новых условиях. Новые квартиры постепенно становятся компактнее и дороже. Вместе с тем заметно улучшаются их комфорт, оснащение и инфраструктура. Сегодня покупают не просто жилое пространство, а образ жизни: застройщики нередко выступают настоящими архитекторами сообществ. Жизнь в новом доме не ограничивается порогом квартиры, а охватывает весь жилой комплекс.

Дополнительный комфорт отчасти объясняет рост цен. Небольшое сокращение площади стало компромиссным решением, к которому некоторые застройщики прибегли на фоне растущих затрат на строительные материалы, изменений налогового законодательства и проблем с рабочей силой.

«Корректировка площадей — разумная адаптация к новым экономическим реалиям. Хорошая новость для покупателей заключается в том, что эта тенденция помогает сохранить финансовую доступность жилья без ущерба для комфорта. Во-первых, покупателей защищает правовая база, установленная Законом о жилье, который гарантирует соблюдение обязательных минимальных площадей. Во-вторых, мы наблюдаем повышение качества жилья: в новых проектах меньшую площадь компенсируют более продуманная эргономика, высокая энергоэффективность, снижающая расходы на содержание, современное оснащение и гораздо большее внимание к сообществу и общим пространствам», — заявил директор по маркетингу Imobiliare.ro Даниэль Крайник.

Читайте также: Недвижимость Румынии в цифрах: 94% граждан владеют жильём, однако почти половина живёт в перенаселённых помещениях.

Владелец Teleferic Grand Hotel в Poiana Braşov объявил о завершении жилого проекта стоимостью более 10 миллионов евро в коммуне Cristian.

Муниципалитет Brașov выставил на торги для сдачи в аренду гарсоньеры на улицах Saturn, Violetelor, Oltului и Hărmanului, а также квартиру на улице Bogdan Alexandru.

Средняя полезная площадь новых квартир за последние три года немного сократилась, тогда как цены выросли почти на 50%. В то же время оснащение квартир улучшилось, повысив комфорт жильцов. В 2026 году почти 80% новых квартир оборудованы системой тёплого пола — в 2023 году таких было 46%. Предложение смещается в сторону крупных комплексов с большим количеством удобств, а всё больше застройщиков создают сообщества, а не просто строят квартиры. В 2026 году 83% выставленных на продажу новых квартир находились в комплексах, где было представлено более 60 объектов, против 62% в 2023 году.

В новых проектах недвижимости всё больше внимания уделяют устойчивому развитию. В объявлениях о продаже чаще упоминаются фотоэлектрические панели, зелёные зоны и даже частные парки, а также зарядные станции для электромобилей. Чистый доход, необходимый для получения ипотечного кредита, теперь на несколько тысяч леев выше, чем в 2023 году.

Больше внимания общим пространствам, дизайну и удобствам

По данным, собранным и проанализированным Imobiliare.ro, с 2023 по 2026 год полезная площадь новых квартир, выставленных на продажу, сократилась на величину до 4% в București и до 5% в стране в целом. При этом жильцы новых жилых комплексов обычно получают более высокий уровень комфорта, эффективнее используемое пространство, улучшенный дизайн и удобства, упрощающие повседневную жизнь. Речь идёт, например, о доступе к торговым объектам, спортивным зонам и даже медицинским услугам.

Не остались без внимания и вложения в дорожную и образовательную инфраструктуру, особенно в столице. Зелёные зоны тщательно проектируют, а места для крупных жилых комплексов выбирают стратегически, чтобы обеспечить жителям большую мобильность. Кроме того, сейчас особое внимание уделяется устойчивому развитию и сохранению расходов жильцов на низком уровне в течение всего года.

Крупные застройщики внедрили концепцию «города за 15 минут» в главных городских центрах страны. Они последовательно создают вокруг своих проектов полноценные сообщества и стремятся улучшить образ жизни будущих жителей. Таким образом, пространство, доступное покупателю жилья, уже не ограничивается квартирой и распространяется на весь жилой комплекс.

Анализ предложения почти в 570 жилых проектов, представленных за последние три года на платформе Imobiliare.ro, показывает, что оснащение новых квартир заметно улучшилось. Если в 2023 году менее половины объявлений упоминали тёплый пол, то сейчас доля таких квартир приближается к 80%. Кондиционер стал стандартом, а видеодомофон встречается всё чаще.

Переход к крупным жилым комплексам и стремление застройщиков чаще внедрять концепцию «города за 15 минут» повысили уровень комфорта жильцов новых многоквартирных домов. Примерно в половине новых проектов есть как минимум одна детская площадка, более трети располагают тренажёрным залом, а 16% предлагают новым владельцам доступ к бассейну. Безопасности уделяется серьёзное внимание: в 84% проектов указано наличие охраны на территории, почти в 70% — видеонаблюдения.

Для многих покупателей парковочное место обязательно, но его стоимость больше не включают в общую цену. Сейчас парковку почти всегда продают отдельно, что означает дополнительные расходы для покупателя.

Ещё одна тенденция последних трёх лет — всё более пристальное внимание к устойчивому развитию. Например, в 2023 году лишь 3% новых квартир находились в жилых комплексах с фотоэлектрическими панелями, а теперь их доля в общем предложении выросла до 18%. Застройщики также чаще рекламируют зелёные зоны и частные парки для жильцов на территории комплексов (16%–31%). Зарядные станции для электромобилей тоже встречаются чаще (1%–9%).

Рост цен за последние годы

По данным Индекса Imobiliare.ro, средняя цена, запрашиваемая за новые квартиры в București, с начала 2023 года до начала 2026 года выросла почти на 50%. Индекс уже более 15 лет отслеживает динамику рынка жилья в крупнейших городских центрах страны, используя самую обширную базу данных в Румынии. В текущем году цены продолжили расти: к сентябрю цена предложения на жильё в новых домах увеличилась почти на 3% по сравнению с январём 2026 года.

Несмотря на подорожание, потенциальные покупатели по-прежнему могут найти новое жильё с более высоким уровнем комфорта, лучшим оснащением и дополнительными удобствами. При этом такое жильё остаётся значительно доступнее, чем в других европейских столицах.

Ипотека на новую квартиру

За последние три года вырос и доход, необходимый для покупки нового жилья с помощью ипотечного кредита, показывают расчёты Imobiliare.ro Finance — лидера румынского рынка кредитного брокериджа.

«Хотя цены на новое жильё сильно выросли, способность покупателей получить кредит оказалась на удивление устойчивой. С начала 2023 года средняя чистая зарплата выросла почти на 37%, а доход, необходимый для финансирования покупки новой двухкомнатной квартиры, — примерно на 35%. Иными словами, с точки зрения соответствия требованиям для получения кредита динамика доходов в значительной степени успевала за рынком, хотя в последнее время рост зарплат резко замедлился», — пояснил генеральный директор Imobiliare.ro Finance Дан Никулае.

Рассмотрим пример гарсоньеры в недавно сданном доме в București. В начале 2023 года такое жильё в среднем стоило 65 170 евро. Его можно было приобрести с помощью 30-летнего ипотечного кредита, если покупатели приобретали жильё впервые, вносили стандартный первоначальный взнос в размере 15% и имели чистый ежемесячный доход 4 776 леев.

При аналогичных условиях, с учётом максимального уровня долговой нагрузки 45% и самой выгодной ставки, доступной на рынке, в августе 2026 года для получения кредита требовался доход 6 512 леев. Три года назад для покупки новой двухкомнатной квартиры при сопоставимых условиях был необходим чистый ежемесячный доход 7 163 лея, а незадолго до начала нынешней осени — 9 678 леев.

Чтобы получить ипотечный кредит на покупку трёхкомнатной квартиры в столице, будущим владельцам в январе 2023 года требовался чистый доход более 10 400 леев, а в августе 2026 года — более 14 000 леев.

Добавьте BizBrașov в предпочитаемые источники в Google News.

Читайте также: материал по теме · материал по теме.