Рынок строительства изменился в 2026 году: четыре ловушки, из-за которых румыны платят больше за тот же дом

Рынок строительства в Румынии в 2026 году меняется ускоренными темпами

Рынок строительства в Румынии переживает ускоренные изменения. После двух лет давления на жилой сектор, высоких затрат и все более жесткой конкуренции за каждого клиента заметно изменился и сам способ, которым румыны выбирают подрядчиков и предложения. Сегодня многие принимают решение после видео в TikTok, публикации в Facebook или объявления на сайтах объявлений, однако дом нельзя покупать как телефон: если не понять, что именно включено в предложение, реальную стоимость можно узнать слишком поздно.

По словам Космина Райляну, основателя Depozit Virtual (vindem-ieftin.ro), цифровизация сама по себе полезна, но в строительстве она требует особой осторожности и проверки документов.

Строительный рынок в 2026 году: рост работ и падение сделок с жильем

Текущие данные показывают парадоксальный рынок. С одной стороны, объем строительных работ вырос на 11,7% в первые четыре месяца 2026 года по сравнению с тем же периодом 2025 года, а в апреле 2026 года годовой рост составил 20,7%, согласно INS. С другой стороны, жилой сегмент остается под давлением: по данным Colliers, сделки с жильем сократились примерно на 20% в первые два месяца 2026 года как по стране в целом, так и в București.

Эта разница показывает, что рынок строительства не стоит на месте, но заказчики стали внимательнее, а конкуренция за каждого клиента усилилась. В таких условиях слишком привлекательные предложения, упрощенные цены и быстрые решения на основе онлайн-рекламы могут оказаться рискованными, если их не сопровождают четкие документы и прозрачные договорные условия.

В то же время решения о покупке все сильнее уходят в онлайн. К концу 2025 года в Румынии насчитывалось около 12,9 миллиона активных идентичностей в социальных сетях, что соответствует более чем 68% населения. Facebook, TikTok, OLX, WhatsApp и другие цифровые каналы для многих заказчиков стали первым местом поиска подрядчиков, предложений и моделей домов.

Четыре наиболее частые ловушки

Специалисты предупреждают, что появились коммерческие практики, которые могут вводить в заблуждение и подталкивать заказчиков к решениям без точного понимания того, что именно они покупают, сколько в итоге заплатят и за что идет каждый платеж.

<b>1. Цена за квадратный метр не всегда означает цену дома</b>

Одна из самых распространенных ситуаций — реклама цены в евро за квадратный метр. Например, заказчик видит предложение 445 евро/кв. м для дома площадью 120 кв. м и быстро считает: 120 кв. м x 445 евро/кв. м = 53 400 евро.

Проблема в том, что во многих случаях эта цена не является конечной стоимостью дома, а относится лишь к одному этапу: конструкции, закрытию, стадии «la roșu» или другой фазе работ.

Если затем добавляются фундамент, крыша, столярные изделия, теплоизоляция, инженерные сети, отделка, транспорт и прочие расходы, итоговая инвестиция может достичь 80 000, 90 000 или даже более 100 000 евро в зависимости от проекта, материалов и уровня отделки.

«Первый вопрос, который должен задать любой заказчик, очень простой: эта цена относится к полностью готовому дому или только к одному этапу? Разница может составлять десятки тысяч евро. Цена за квадратный метр недостаточна, если вы точно не знаете, что в нее входит», — добавляет Космин Райляну.

<b>2. Материалы и работа объединяются в одну сумму</b>

Еще одна частая ситуация — заказчику дают общую смету, не объясняя, какая часть приходится на материалы, а какая — на работу.

Например, при работе, оцененной в 80 000 евро, материалы могут составлять 40 000–50 000 евро, а остальная сумма — оплату труда, в зависимости от проекта. Если эти расходы объединены в одно предложение, заказчик не может проверить, какие материалы были заказаны, по какой цене, откуда они поступают и сколько фактически платится за выполнение работ.

«Материалы и работа — это две совершенно разные составляющие, и их нужно разделять. Материалы следует покупать на основании предложения и счета, а работу оплачивать поэтапно, по мере выполнения. Когда все расходы смешаны в одну сумму, заказчик теряет контроль над собственной инвестицией», — объясняет основатель Depozit Virtual.

<b>3. Авансы выплачиваются до того, как заказчик сохраняет контроль над инвестицией</b>

В строительстве аванс является нормальной практикой. Подрядчик должен задействовать команду, а часть материалов нужно заказывать заранее. Проблема возникает, когда аванс слишком велик и не связан с четкими документами, счетами, сметой или проверяемыми этапами.

На рынке авансы могут значительно различаться. В некоторых случаях заказчики платят 10%, 20%, 30% или даже больше от предполагаемой стоимости работ. Для дома с бюджетом 100 000 евро аванс в 30% означает 30 000 евро, переведенные еще до того, как заказчик увидит значительную часть выполненного строительства.

Если деньги платятся «пакетом», без разделения материалов и работы и без подтверждающих документов, заказчик может быстро потерять контроль над проектом.

«Аванс — не проблема. Проблема возникает тогда, когда деньги уходят до появления четких документов, счетов и поэтапной системы платежей. Каждый транш должен иметь обоснование и соответствовать конкретному этапу на стройке», — заявляет Космин Райляну.

<b>4. Красивая фотография не означает, что проект можно построить</b>

Все больше заказчиков выбирают модель дома по фотографиям, рендерам или видео, опубликованным онлайн. Однако изображение не заменяет технический проект, архитектурную документацию и разрешение на строительство.

Дом, увиденный в интернете, необходимо адаптировать к участку, градостроительному режиму, техническим условиям и требованиям закона. При отсутствии этих проверок заказчик может позже выяснить, что проект нужно изменить, дополнить или переделать, а это приведет к дополнительным затратам и задержкам.

«Фотография не означает технический проект. Рендер не означает разрешение на строительство. Любой дом должен быть адаптирован к участку и спроектирован в соответствии с законодательством. Компромисс, сделанный в начале, может привести к значительным затратам в ходе строительства», — объясняет основатель Depozit Virtual.

Отсутствие прозрачности — главная проблема

По данным Depozit Virtual, все больше заказчиков обращаются за помощью после возникновения разногласий по поводу расходов, документов, материалов или этапов выполнения работ.

В большинстве случаев проблемы возникают не из-за качества самой постройки, а потому что первоначальное предложение было недостаточно ясным, а платежи и ответственность не были подробно определены.

«В большинстве ситуаций конфликты на стройке начинаются не из-за материалов. Они начинаются из-за отсутствия прозрачности. Если предложение ясное, проект хорошо определен, материалы и работа разделены, а платежи идут по этапам, шансы на успешную реализацию проекта значительно выше», — добавляет Космин Райляну.

Что рекомендуют специалисты Depozit Virtual перед подписанием контракта

Перед началом строительства дома заказчикам следует проверить:

— является ли цена ценой за весь дом или только за один этап;
— четко ли в предложении разделены стоимость материалов и стоимость работ;
— обоснован ли каждый аванс документами и привязан ли он к конкретному этапу выполнения;
— есть ли полный технический проект и все документы, необходимые для получения разрешения на строительство;
— может ли компания выставлять счета, заключать договоры и оформлять подтверждающие документы на каждую выплаченную сумму.

«В 2026 году уже недостаточно спрашивать, сколько стоит дом. Нужно спрашивать, что включает предложение, как разделены расходы, за что вы платите каждый транш и можно ли построить проект на законных основаниях. Инвестиция в сотни тысяч леев начинается с правильных вопросов», — подытоживает Космин Райляну.