Несмотря на полную оплату квартир еще до строительства домов, клиенты брашовского застройщика столкнулись с новыми «сборами» до 15.000 евро за купленное жилье / 300 семей «шантажируют» крупными суммами денег

Более 300 семей, купивших квартиры в проекте Dynamic Residence 2 в Brașov, уже несколько лет живут в юридическом и финансовом кошмаре. Хотя жилье было оплачено полностью — некоторые договоры были закрыты еще в 2018 году — покупатели до сих пор не являются собственниками по документам. Вместо окончательных договоров купли-продажи люди сталкиваются с повторяющимся давлением: им последовательно требуют дополнительные суммы под угрозой банкротства или отключения коммунальных услуг.

305 квартир и «бездонная яма» для покупателей

Ситуация в блоках C1 и C2 комплекса Dynamic Residence 2, который развивает компания Dynamic BuildInvest SRL, не является единичным случаем, а отражает системную проблему, затрагивающую сотни человек. Покупатели заплатили значительные суммы — например, около 97.000 евро за одну квартиру — рассчитывая на двусторонние обещания купли-продажи. Сегодня, несмотря на почти завершенное строительство, они не могут зарегистрировать право собственности.

«Мы дошли до точки, когда люди отчаялись, устали и напуганы. Есть пожилые люди, которые вложили сбережения всей жизни, и семьи, которые оплатили все полностью, ждали годами, соглашались на дополнительные платежи и все равно до сих пор не стали собственниками», — говорит один из пострадавших покупателей.

Как после полной оплаты растут цены

Согласно собранным доказательствам и свидетельствам, после того как клиенты оплатили 100% стоимости квартир, застройщик начал выдвигать новые финансовые требования, объясняя их разными административными или налоговыми причинами. В частности, покупателям заявляют, что необходимо покрыть повышение НДС, введенное в прошлом году, хотя это возлагается на тех, кто уже полностью оплатил жилье.

Кроме того, в начале этого года им потребовали заплатить 4.000 евро плюс НДС под предлогом приемки, раздела и внесения в Книгу учета недвижимости. Хотя застройщик обещал, что это повышение является «окончательным и финальным» и что будут представлены подтверждающие документы — счета, платежные поручения, — покупатели утверждают, что получили лишь сводную таблицу в Google Drive.

Сейчас застройщик требует еще 3.000 евро + НДС и «корректировки цены» до 10.000 евро с тех же клиентов, ссылаясь на выплату кредиторам и необходимость избежать банкротства. В итоге дополнительные суммы, навязанные тем, кто уже оплатил жилье, во многих случаях превышают 15.000 евро с семьи.

Способы, которыми эти платежи требуют, люди описывают как постоянное давление — под угрозой банкротства, принудительного взыскания земельного участка или отключения электроэнергии.

«Ловушка» доли в земле

Самая новая схема, предложенная застройщиком, — заключение договоров купли-продажи только на идеальную долю земельного участка под домом, а не на фактическую квартиру, поскольку процедуры приемки и раздела на квартиры еще не завершены. При этом застройщик оставляет за собой срок до 5 лет на завершение административных процедур.

Нотариусы и юристы, к которым обращались покупатели, предупреждают о рисках. По их словам, подписание такого договора может аннулировать эффект первоначального обещания и его внесение в Книгу учета недвижимости. По сути, покупатель снова платит и рискует остаться по документам лишь с частью земли под домом, не внесенным в реестр, уязвимым перед возможным судебным управляющим, если компания войдет в процедуру банкротства.

Еще одна серьезная проблема, на которую указывают клиенты, связана с прозрачностью структуры управления проектом. В официальных документах у Dynamic BuildInvest SRL единственным участником и администратором указан Popa Mircea Marin. Однако на кризисных встречах — в том числе по Zoom или при личных переговорах — именно Martinaș Daniel-Florin обсуждает ситуацию, представляет финансовые данные, требует дополнительные деньги и предлагает юридические схемы. По словам клиентов, он не числится ни сотрудником, ни законным представителем фирмы, но фактически действует как администратор уже более семи лет.

Martinaș, по сути, является партнером Marian Popa в компаниях Dynamic Development.

Кроме того, в блоке C1 были зафиксированы критические случаи, когда одну и ту же квартиру якобы обещали продать двум разным людям, что приводило к принудительным взысканиям и длительным судебным разбирательствам, рассказывают покупатели.

Та же схема в проектах Eleven и Imperial

Dynamic Residence 2, судя по всему, не является исключением. Идентичная модель работы наблюдается и в других брашовских жилых проектах тех же застройщиков. В проекте Eleven Residence покупатели ждут регистрации права собственности уже почти десять лет. Некоторых убедили подписать договоры на долю в земле, а сам объект находится в споре из-за строительства незаконного этажа сверх разрешения, по которому уже есть решения о сносе.

В Imperial Residence жителей угрожали отключением электричества и оставили без окончательных подключений и без регистрации права собственности. За годы против компании Dynamic BuildInvest неоднократно подавались заявления о банкротстве и предпринимались процедуры принудительного взыскания со стороны партнерских компаний — таких как Logosol Rent, Ager или Conterm, — что вызывает подозрения в существовании финансовой схемы, искусственно увеличивающей долги и перекладывающей давление на добросовестных покупателей.

Как Marian Popa объясняет скрытые расходы

Застройщик Marian Popa ответил на запросы BizBrașov с просьбой объяснить, почему возникли дополнительные расходы при покупке квартир, полностью оплаченных еще на стадии проекта. По его словам, разница по НДС, сообщенная в 2025 году, «была воспринята обществом как следствие применимого налогового режима, а не как вклад в продолжение работ».

Он также заявил, что «дополнительный акт, заключенный в 2026 году, имел отдельный предмет и бюджет, касающийся работ, процедур авторизации и юридического завершения». «Последующий вариант продажи по долям представлял собой отдельную и необязательную юридическую операцию, посредством которой заинтересованные покупатели должны были получить право собственности на идеальную долю земли с согласия кредиторов, зарегистрированных в Книге учета недвижимости», — добавил он.

Что касается суммы в 3.000 евро плюс НДС, которую застройщик требует в эти дни, то она «не была представлена как новый транш стоимости квартиры и не как обязательный платеж для всех клиентов, а как сумма, относящаяся к этой отдельной сделке, для тех, кто выбирал ее. Это решение больше не может быть применено в представленном виде, поскольку не были получены все необходимые согласия от держателей ипотек».

Ответ Popa лишь частично объясняет появление дополнительных расходов. Речь идет прежде всего о повышении НДС, но и это объяснение выглядит сомнительным, учитывая, что среди тех, кого обязали оплатить это повышение, есть и люди, которые полностью заранее оплатили суммы, запрошенные застройщиком по квартирам, на которые были заключены обещания купли-продажи.

Читайте также: материал по теме · материал по теме.