Национальный банк утверждает, что цены на жилье недооценены, хотя они росли. Одна из причин — инфляция

Рынок жилой недвижимости в Румынии остается недооцененным, даже несмотря на продолжающийся рост цен. Об этом сообщает Национальный банк Румынии, указывая на разрыв между спросом и недостаточным предложением. Более того, доступность жилья даже улучшилась, а цены по-прежнему ниже таких показателей, как доходы населения, стоимость финансирования и уровень аренды.

Цены в реальном выражении снизились

Цены на жилье в последнем квартале 2025 года выросли на 6,7% в годовом выражении, что выше среднего уровня по Европейскому союзу — 5,5% в год. Однако этот показатель ниже, чем в ряде стран региона, таких как Венгрия (21,2%), Болгария (14,5%) или Чехия (8,5%), но выше, чем в Польше, где рост составил 4,3%.

В реальном выражении цены, однако, снизились на 2,6% с учетом высокой инфляции, почти 10%. Национальный банк считает, что рост цен по-прежнему остается недостаточным для достижения справедливой оценки. «Тем не менее, цены на жилье находятся ниже уровня экономических фундаментальных факторов как на национальном уровне, так и в Бухаресте. Независимо от методологии, используемой для оценки степени переоценки/недооценки, результаты последовательно указывают на недооценку рынка жилой недвижимости. Это свидетельствует о том, что текущие цены по-прежнему ниже уровня, обоснованного фундаментальными экономическими показателями (такими как доходы населения, стоимость финансирования и уровень арендной платы)», — отмечает BNR в последнем выпуске Отчета о финансовой стабильности.

Доступность жилья немного выросла

Кроме того, в прошлом году доступность жилья немного улучшилась: время, необходимое для покупки двухкомнатной квартиры без ипотечного кредита, сократилось до 7,9 года с 8 лет в 2024 году, поскольку цены росли медленнее, чем зарплаты. По данным BNR, показатель доступности варьируется от 6,8 года в București до 12 лет в Constanța.

Центральный банк следит за ситуацией на рынке недвижимости, учитывая его тесную связь с банковским сектором, поскольку кредиты, обеспеченные залогом, в основном покрываются недвижимостью. По данным BNR, рост цен поддерживается разрывом между спросом и предложением жилья.

Снижение ввода нового жилья и падение сделок

В сегменте нового жилья налоговый режим был ужесточен с августа 2025 года после повышения ставки НДС с 19% до 21% и отмены пониженной ставки для первого жилья.

Одновременно поставки нового жилья в прошлом году сократились на 3,1% по сравнению с предыдущим годом и все чаще смещаются в сельскую местность. Кроме того, затраты на строительство выросли на 7,2% в период с апреля 2025 года по март 2026 года.

На этом фоне вырос спрос на вторичное жилье, предложение которого остается относительно негибким, отмечает центральный банк. Такие объекты подорожали на 7,1% в годовом выражении, тогда как новое жилье — на 6%.

Интерес к покупке и строительству жилья остается выше уровней периода пандемии, особенно в București, где объявления о продаже в среднем остаются на рынке 54 дня.

Тем не менее, по данным BNR, спрос на покупку в первом квартале 2026 года снизился на 5% после роста на 2% в последнем квартале 2025 года, а предложение объектов на продажу сократилось почти на четверть. «Дисбаланс между спросом и предложением, в сочетании с налоговыми изменениями и общим экономическим контекстом, привел к замедлению активности по сделкам на рынке жилой недвижимости», — указывает BNR.

Объем сделок в прошлом году снизился на 5,4%, а в первом квартале этого года — на 17,1%. На рынке аренды спрос вырос на 8%, тогда как предложение сократилось на 17%, добавляет BNR.