Жильё дорожает, требуется больше денег из собственных средств, а платежи по кредитам растут: последствия роста валютного курса

Волатильность курса лея к евро, возникшая на фоне нынешнего политического кризиса, напрямую влияет на румын, которые хотят купить недвижимость и рассчитывают на кредит, чтобы стать собственниками. Официальный валютный курс в понедельник, 4 мая, достиг 5,1998 лея за евро и обновил исторический максимум.

Дорожающая недвижимость и больший аванс для сделки

Ослабление национальной валюты по отношению к евро означает более высокие цены на жильё, более высокий необходимый доход для доступа к финансированию и, в конечном итоге, большие суммы, которые румынам приходится платить из своего кармана для погашения кредитов. «Политическая нестабильность быстро отражается на экономике, в том числе через давление на валютный курс, который превысил пороги, привычные рынку в последние годы. Для клиентов, которые собираются оформить финансирование, ослабление лея может означать не только более высокие платежи, но и более высокий требуемый доход, что вынуждает заново проходить банковский анализ или увеличивать аванс. В таком контексте важно принимать решения о финансировании взвешенно, при поддержке специалистов, чтобы семейный бюджет оставался защищённым и сохранялся реальный запас безопасности», — заявил Дан Никулае, генеральный директор Imobiliare.ro Finance.

Цены на жильё, как правило, указываются в евро, а рост курса может приводить к появлению в некоторых случаях значительных разниц в запрашиваемых продавцами ценах. Это тем более важно, если учесть, что за последний год средний показатель по стране уже вырос на 12%, согласно Индексу Imobiliare.ro. За последние три года суммы, которые покупателям предлагают платить за квартиры в крупных городах, выросли на 31%-45%.

Поскольку многие румыны, берущие кредит, приближаются к максимально допустимому уровню долговой нагрузки — 40%, а для первого жилья 45%, — банк не может покрыть курсовую разницу за счёт кредита. Таким образом, у покупателей остаются два варианта: либо покрыть эту разницу из собственных средств, либо отложить сделку.

Для покупки той же квартиры нужно больше дохода

Возьмём конкретный пример: сделку на 99 632 евро, что соответствует средней сумме ипотечного кредита в 431 284 лея (84 687 евро), к которой добавляется стандартный аванс в 15%. С одной недели на другую можно сказать, что цена недвижимости, которую покупатель хочет приобрести, выросла более чем на 10 000 леев — с 507 392 леев (27 апреля 2026 года, 5,0927 лея за евро) до 518 066 леев (4 мая 2026 года, 5,1998 лея за евро), согласно расчётам Imobiliare.ro Finance.

Минимальный доход, необходимый для покупки такого жилья, также вырос на 125 леев. По сути, в начале прошлой недели покупателю нужно было подтвердить минимальный чистый доход в 5 933 лея, чтобы получить кредит, а на этой неделе он должен доказать, что его ежемесячный доход составляет 6 058 леев.

Если он получит ипотеку по средней фиксированной ставке 5,22% и завершит сделку, то из-за роста курса лея к евро платёж, который ему придётся вносить на этой неделе, составит 2 423 лея в месяц. На прошлой неделе он платил бы банку 2 373 лея в месяц, то есть на 50 леев меньше.

Что изменилось за год

Год назад, в начале мая, когда курс держался около 4,9 лея за евро (2 мая 2025 года, 4,9773 лея за евро), цена, которую покупателю нужно было заплатить за ту же квартиру, была почти на 22 170 леев ниже, чем на этой неделе. Минимальный доход, необходимый для получения кредита, также был значительно ниже — 5 798 леев. Платёж нового собственника составлял 2 319 леев в месяц, согласно расчётам Imobiliare.ro Finance.