Опасный прецедент для застройщиков в Brașov: девелопера обязали выплатить двойной аванс за несвоевременную передачу квартиры

Введение

Опасный прецедент для застройщиков в Brașov возник после решения суда обязать девелопера выплатить двойной аванс покупателю, поскольку квартира не была передана в срок. Дело касается antecontract в Iași, где первая инстанция признала нарушение условий передачи «la cheie» и присудила компенсацию.

Краткое содержание дела

Речь идет об antecontract на покупку квартиры с полезной площадью 64,65 mp в блоке, находящемся в строительстве в Iași. Покупательница внесла 68.175 lei в качестве avans при подписании promisiunii de vânzare-cumpărare в июне 2022 года. Оставшаяся сумма в размере 386.325 lei должна была быть выплачена при заключении actul autentic de vânzare-cumpărare.

Девелопер обязался передать квартиру и подписать окончательный договор до 31 октября. Апартамент должен был быть передан «la cheie», cu centrală termică, tâmplărie PVC, gresie, aparataj electric, faianță, parchet, obiecte sanitare și uși de interior, cu toate branșamentele făcute și toate instalațiile interioare funcționale, сообщает Ziarul de Iași.

Antecontract предусматривал трехмесячный период грейс для случаев, когда погодные условия препятствовали работам или когда государственные органы выдавали документы с превышением законного срока. Если проблема не была решена в этот дополнительный срок, покупатель имел право solicita rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare и требовать dublul sumei plătite как возмещение.

Позиции сторон и хронология

Установленные сроки прошли без передачи квартиры. Поинтересовавшись ситуацией, покупательнице сообщили, что firma не respectase proiectul care stătuse la baza emiterii autorizației de construire, и поэтому primăria отказывала в выдаче certificat de edificare, необходимого для intabulării апартаментов. В связи с этим 19 июня 2023 года покупательница объявила о намерении rezolva antecontract и потребовала dublul avansului.

Две недели спустя она обратилась в суд, прося констатировать rezoluțiunea и обязать dezvoltatorul выплатить 136.350 lei — dublul avansului.

Ответчики заявили, что вернули avans 68.175 lei и оплатили сумму в 357 lei за аутентификацию antecontract, перечислив эти средства 21 сентября 2023 года, уже после начала процесса. Девелопер утверждал, что не нес вины: блок был завершен осенью 2022 года, и он неоднократно просил primăria о încheierea procesului-verbal de recepție și întocmirea certificatului de edificare с 2022 года. Документы от primărie были выданы лишь в октябре 2023 года, после чего, по версии разработчика, можно было заключить контракт definitiv и не было оснований для rezoluțiunea.

Решение Tribunal и мотивировка судей

Судьи Tribunal исходили из принципа, закрепленного в Codul Civil, что заключенный контракт имеет силу закона между сторонами. Было очевидно, что dezvoltator не выполнил свои обязательства, не передав квартиру в согласованный срок. Девелопер не отрицал факт непередачи, лишь ссылался на деяния primăria.

Tribunal отметил, что odgovarile autorităților могли быть предвидены и именно для таких ситуаций в antecontract был предусмотрен период de grație de trei luni. Разработчик не представил доказательств существенной затянутости действий органа власти, выходящей за рамки этого грейс-периода. Суд посчитал, что ссылка на задержку primăria не может быть повторно использована для оправдания просрочки по окончании предусмотренного срока и признал право покупательницы на dublul avansului.

Практический вывод решения

Tribunal фактически утвердил, что положения antecontract, предусматривающие выплату двойного аванса при невозможности передачи квартиры после исчерпания срока грейс, исполнимы. Возврат средств разработчиком после начала процесса не исключает ответственности, если условие о dublul avansului соблюдено и своевременно заявлено покупателем.

Последствия для застройщиков в Brașov

Это решение создает опасный прецедент для застройщиков в Brașov и других муниципалитетах: разработчики должны строго соблюдать сроки передачи и заранее обеспечивать соответствие проектной документации требованиям primăria. Условия antecontract, предусматривающие dublul avansului, могут быть исполнены судом, если задержка не обоснована доказанными и длительными проволочками органов власти за пределами предусмотренного периода de grație.

Застройщикам рекомендуется пересмотреть контрактные положения, оперативно добиваться proces-verbal de recepție și certificat de edificare и документально фиксировать все обращения в primăria, чтобы иметь доказательства при возможных спорах.