Brașovul — второй по дороговизне город в стране по квартирам, но также город, где требуется больше всего времени, чтобы найти покупателя

Введение

Brașovul подтверждает статус одного из самых дорогих городов Румынии по цене квартир, однако при этом демонстрирует и наибольшую продолжительность поиска покупателя. В статье рассматриваются динамика спроса и предложения в крупных городах, особенности переговорных маржей и причины долговременных продаж в Brașovul.

Обзор рынка: предложение, спрос и скорость сделок

Апартаменты и новые дома, выставленные на продажу в крупных городах Румынии, могут привлечь до шести потенциальных покупателей. București располагает самой широкой офертой, тогда как Constanța занимает последнее место по общему количеству завершённых новых жилых объектов, доступных для покупателей.

Апартаменты продаются быстрее всего в București и в Timișoara. Ситуация иная в Brașovul и в Cluj-Napoca — городах с самыми высокими ценами в стране. Переговоры по цене проходят реже всего в București, Constanța и Iași, и чаще всего — в Cluj-Napoca.

Изменения за год и влияние на переговоры

Год назад время, необходимое для поиска покупателя, было короче в Cluj-Napoca, Iași и Constanța, но немного длиннее в București и в Brașovul. Владельцы стали более склонны к уступкам в цене после того, как количество сделок с недвижимостью снизилось на 10% в масштабах страны и на 21% в șase județe, на территории которых находятся основные городские центры (T4 2025 vs T4 2024).

Единственным исключением остаётся рынок Timișoara, где показатель средней продолжительности заключения сделки и маржа переговоров остаются стабильными.

"В текущем контексте рынка недвижимости мы всё яснее видим, что время сделки существенно увеличивается, когда отсутствует гибкость по цене. Объекты, выставленные жёстко, без адаптации к реальному спросу на рынке, остаются в листингах дольше", — заявил Daniel Crainic, директор по маркетингу Imobiliare.ro.

Почему Brașovul требует больше времени на продажу

Brașovul — один из двух крупных городов, проанализированных Imobiliare.ro, где покупатели не демонстрируют явного предпочтения в пользу новостроек. Соотношение спроса к предложению показывает: на каждое выставленное жильё в среднем приходится по три потенциальных покупателя, независимо от возраста недвижимости.

Доля новых объектов в локальном предложении меньше, чем в таких центрах, как Cluj-Napoca, Timișoara или Iași. На сегмент новостроек приходится 16% от общего числа апартаментов и домов, выставленных на продажу в IV квартале 2025 года (trimestrul IV 2025).

Brașovul является вторым по дороговизне городом страны после Cluj-Napoca. Это отражается на средней продолжительности поиска покупателя: в Brașovul она достигла 75 дней, что является самым длинным показателем среди крупных центров. Маржа переговоров на местном рынке составляет 3,9% и является второй по величине в Румынии.

Последствия для продавцов и покупателей

Для продавцов в Brașovul ключевым фактором ускорения сделки остаётся гибкость по цене и адаптация условий к текущему спросу. Для покупателей это означает более продолжительный цикл поиска и необходимость учитывать высокую цену входа на рынок.

Анализ Imobiliare.ro показывает, что в условиях уменьшения числа сделок на национальном уровне успех продаж всё чаще зависит от готовности сторон к реальным компромиссам по цене и срокам.