Местный налог на квартиры, купленные «на фирму», вырастет до 7,5 раза с 2026 года, а физлица, зарабатывающие через AirBnB, будут обязаны платить 10% налог на фактический доход

Введение

Местный налог на квартиры, купленные «на фирму», существенно повысится с 1 января 2026 года в соответствии с пакетом фискальных изменений, принятым Guvernul Bolojan и опубликованным в Monitorul Oficial. Одновременно физические лица, сдающие жильё в режимe отеля через платформы вроде AirBnB или Booking.com, будут обязаны платить 10% налог на фактически полученный доход в реальном режиме налогообложения.

Что меняется и кого затронет реформа

Изменения, внесённые в Codul fiscal через Legea 239/2025, исключают статус жилых помещений для квартир, находящихся в собственности юридических лиц. В результате перепереоценки налогооблагаемой базы местный налог на такие объекты может вырасти до 750% (то есть до 7,5 раза) по сравнению с показателями 2025 года. Это затронет прежде всего предпринимателей и компании, купившие квартиры как инвестицию «pe firmă».

Влияние на юридические лица

Юридические лица, владеющие жилыми зданиями или квартирами, столкнутся с существенным увеличением налогообложения недвижимости. По оценке основателя консалтинговой фирмы в сфере недвижимости, цитируемой startupcafe.ro, для компаний рост налога будет значительным. Georgian Marcu, один из ведущих агентов по недвижимости на рынке București, указывает, что если для физических лиц увеличение выглядит относительно небольшим, то для юридических лиц оно окажется тяжёлым бременем.

Влияние на физических лиц и аренду через AirBnB

Legea 239/2025 также затрагивает физических лиц, получающих доход от краткосрочной аренды через платформы AirBnB и Booking.com. С 1 января 2026 года такие лица будут обязаны платить налог в размере 10% от фактически полученного дохода, при применении системы налогообложения "în sistem real". Это изменение формализует налогообложение краткосрочной аренды и может привести к увеличению налоговой нагрузки для частных арендодателей.

Нормативное основание и конкретные положения

Более конкретно, art. XII, пункт 32 из Legea 239/2025 abrogă alineatele (1) și (4) din articolul 460 al Codul fiscal. Удаляемые положения предусматривали расчет налога на здания, принадлежащие юридическим лицам, пониженными ставками для жилых помещений.

ART. 460 – Calculul impozitului/taxei pe clădirile deținute de persoanele juridice

(1) Pentru clădirile rezidențiale aflate în proprietatea sau deținute de persoanele juridice, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% – 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii.

(4) În cazul clădirilor cu destinație mixtă aflate în proprietatea persoanelor juridice, impozitul se determină prin însumarea impozitului calculat pentru suprafața folosită în scop rezidențial, conform alin. (1), cu impozitul calculat pentru suprafața folosită în scop nerezidențial, conform alin. (2) sau (3).

Исключение этих пунктов из Codul fiscal означает, что ранее льготные ставки для жилых помещений юридических лиц отменяются, что и приводит к многократному увеличению налога.

Последствия и рекомендации

Для инвесторов, владеющих квартирами через компании, реформа будет означать существенное повышение эксплуатационных расходов и возможное изменение инвестиционной стратегии. Физическим лицам, сдающим жильё через AirBnB, следует подготовиться к обязательной уплате 10% налога на фактический доход и рассмотреть варианты легализации деятельности и оптимизации налогообложения.

За дополнительными деталями и практическими примерами влияния законa Legea 239/2025 на рынок недвижимости и краткосрочную аренду рекомендуется обратиться к профильным консультациям и источникам, включая публикации startupcafe.ro.