Обратная сторона медали: сколько стоит туристический успех Brașovului

Туристический магнит Brașovului и реальная численность населения

Brașovul без сомнения является магнитом как для туристов, так и для тех, кто хочет переехать в город с высоким качеством жизни. Это подтверждают не только исследования и цифры, но и реальность, которую можно увидеть, просто наблюдая за номерными знаками автомобилей, которые не только проезжают через город, но и имеют в качестве основного места жительства Brașovul. Согласно последней переписи, муниципий Brașov насчитывает около 240.000 человек, однако очевидно, что реальное число тех, кто здесь живет, выше.

Можно предположить более близкую к реальности оценку:

Незадекларированные временные жители: 25.000 – 30.000 человек;

Студенты, проживающие без законных формальностей: 5.000 – 8.000 человек;

Частично проживающие жители, довольно изменчивая категория: 3.000 – 5.000 человек;

Беженцы и иностранные граждане, не включенные в перепись: 2.000 – 4.000 человек;

Давление со стороны столичной зоны, при этом учитываются только те, кто оказывает на инфраструктуру города такое же давление, как и житель муниципия, даже если ночует в 2–30 км от административной границы.

В итоге, если учитывать строго людей, которые каждую ночь спят в административных границах муниципия Brașov, реальная цифра, вероятно, находится на уровне 275.000 – 285.000, пишет fwdbv.ro.

Если же говорить об активном дневном населении, то есть о тех, кто находится в городе во вторник в 14:00, например, цифра легко превышает 320.000 с учетом пригородных пассажиров из метрополитенской зоны и туристов.

Как туризм влияет на рынок жилья

Хорошим индикатором в этом смысле является потребление коммунальных услуг — питьевой воды и объемов мусора, вывозимого операторами санитарной очистки, — которые постоянно указывают на население значительно большее, чем официальное.

Притягательная сила Brașovului, его привлекательность и высокая туристическая активность — это, среди прочего, элементы, создающие благоприятную экономическую среду для развития, но одновременно вызывающие и менее желательные последствия.

Предположим, что мы говорим о 1.700 местах для аренды в Brașov, цифре, которая немного меняется в зависимости от пиков сезона. Это означает существенное сокращение предложения для долгосрочных жильцов. Владельцы предпочитают туристическую аренду, и это порождает цепную реакцию:

Снижение доступности для резидентов → рост цен на аренду;

Ускоренная джентрификация в историческом центре и прилегающих районах. Местных жителей вытесняют на окраины города, а центр и хорошие районы превращаются в кварталы-призраки, населенные только туристами в транзите, что разрушает сплоченность сообщества и малый бизнес, не зависящий исключительно от туризма (продовольственные лавки, мастерские и т. д.);

Миграция местного населения на периферию;

Инвестиционный спрос: многие покупатели приобретают квартиры не для проживания, а исключительно как инвестицию («buy-to-let» в гостиничном режиме). Этот дополнительный спрос со стороны инвесторов конкурирует с местными семьями, ищущими жилье, и толкает цены вверх;

Доходность: аренда в гостиничном режиме (Airbnb/Booking и т. п.) обычно приносит в два-три раза больше ежемесячного дохода, чем долгосрочная аренда. Этот потенциал заработка оправдывает более высокие цены покупки, что поднимает среднюю цену за квадратный метр по всему городу, а не только в старом центре;

«Премиальная» зона: туристические районы (старый центр, Șchei, район Coresi или дорога в Poiană) становятся недоступными для местных жителей со средними доходами, вынуждая город расширяться к периферии (Tractorul, Bartolomeu, Noua), где цены тоже растут из-за эффекта заражения.

В упомянутом сценарии была выполнена следующая симуляция: 1.700 мест для сдачи в аренду означают примерно 850–1.000 квартир, выведенных с рынка долгосрочной аренды. При населении около 280.000 жителей, имеем оценку в 120.000 домохозяйств, и если принять коэффициент собственности на уровне 85%, получаем 18.000 квартир для аренды, что означает сокращение предложения на 5–6%.

Оценка роста цен

По аренде:

Центральная/историческая зона: +25–40%

Прилегающие зоны: +15–25%

Средний уровень по городу: +12–18%

Это наиболее пострадавший сегмент.

Почему? У владельцев всегда есть альтернатива: «Зачем мне брать 300 евро у студента, если я могу получать 700 евро в гостиничном режиме?» Таким образом, минимально приемлемая цена долгосрочной аренды растет, чтобы компенсировать «упущенную выгоду».

В ультрацентральных районах (Piața Sfatului, Șchei) влияние еще сильнее, а аренда часто вдвое выше своей «реальной» стоимости для проживания, именно потому, что владельцы конкурируют с доходами от туризма.

По ценам продажи:

Центральная зона: +15–25%

Туристические зоны: +10–20%

Средний уровень по городу: +8–12%

Здесь влияние определяется спросом инвесторов. Brașovul не опирается только на спрос местных жителей, которым нужен дом, но привлекает капитал, в особенности из București, из страны и из-за рубежа.

Факторы, усиливающие рост

Эффект демонстрации: другие владельцы повышают цены;

Недвижимая спекуляция: инвесторы покупают для сдачи в аренду;

Джентрификация: улучшение районов → более высокие цены.

Региональное сравнение:

Сопоставимые туристические города (Cluj, Sibiu) показали рост на 15–30% в районах с высокой концентрацией квартир, предназначенных для аренды.

Вывод

Brașovul получает огромную выгоду от туризма, но рынок недвижимости стал одним из самых дорогих в стране, напрямую конкурируя с Cluj и București, именно из-за давления, создаваемого краткосрочной арендой.

Тот факт, что значительная часть этого бизнеса находится в тени (неофициально), означает, что город несет социальные издержки (высокие цены, переполненность), но не получает всех положенных финансовых выгод (НДС, подоходный налог, местные сборы), одновременно создавая недобросовестную конкуренцию для легальных операторов (гостиниц, пансионов). Более строгая регламентация могла бы сдержать рост цен и принести средства, необходимые для городского развития, одновременно обеспечивая гораздо лучший контроль качества туристических услуг.

Нереалистичная прибыльность: инвестор, который делает расчеты «в черную» (без вычета налогов, сборов, разрешений), оценивает годовую доходность в 8–10%, что является очень привлекательным уровнем в европейском масштабе.

Эффект: такой инвестор готов платить более высокую цену за квартиру, потому что, по его расчетам, инвестиция быстро окупается. Если бы он был вынужден работать полностью легально, прибыль снизилась бы и, автоматически, он уже не был бы готов предлагать рекордные суммы за покупку.

Оценка: отсутствие жесткой фискализации, вероятно, удерживает цены продажи еще на 3–5% выше от общей суммы, подпитывая спекулятивный пузырь.

Если бы завтра, гипотетически, полностью запретили аренду в гостиничном режиме в Brașov, ежемесячная аренда могла бы быстро снизиться на 20% из-за резкого притока пустых квартир на рынок.

Цены продажи застопорились бы, поскольку инвестиция уже не была бы столь привлекательной, а многие инвесторы попытались бы продать.

Феномен аренды, вероятно, способствует росту средних цен на жилье на 10–15% и аренды на 15–20% в Brașov, с гораздо более сильным влиянием в центре (25–40%).

В завершение: сбалансированное управление туризмом имеет решающее значение для того, чтобы Brașovul оставался привлекательным как для туристов, так и для жителей. Потому что, прежде всего, Brașovul принадлежит brașoveni.

Автор: Dorian Lungu, предприниматель