Брашов стал лидером рынка продажи недвижимости в провинции в первые два месяца 2026 года. По цене город у подножия Тымпы занимает 2-е место

Брашов стал лидером регионального рынка жилой недвижимости в Румынии в первые два месяца 2026 года, опередив Тимишоару, Клуж-Напоку и Яссы по числу сделок, согласно анализу Fortim Trusted Advisors на основе данных ANCPI. Столица по-прежнему уверенно доминирует с 5 580 сделками, однако объемы снизились на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщает zf.ro.

Брашов опередил Тимишоару, Клуж-Напоку и Яссы по числу сделок

В январе-феврале 2026 года в Брашове было зарегистрировано 651 сделка с жилой недвижимостью. Далее в рейтинге следуют Тимишоара — 571, Клуж-Напока — 511, Яссы — 487 и Констанца — 482. Сюрпризом в нижней части списка стал Попешть-Леордень, населенный пункт в Илфове, не входящий в административные границы Бухареста: там было совершено 230 сделок. Это явный сигнал того, что жилой рынок столицы все сильнее смещается в прилегающие зоны, где цены доступнее, а предложение нового жилья шире.

«Брашов сейчас выделяется благодаря сбалансированному сочетанию спроса на жилье и инвестиционного спроса, что удерживает его в числе лидеров по сделкам на региональном уровне», — говорит Джордж Кэлин, руководитель отдела продаж жилой недвижимости в Fortim Trusted Advisors, члене Альянса BNP Paribas Real Estate.

По цене Брашов уступает только Клуж-Напоке

Если по объему Брашов лидирует, то по цене за квадратный метр Клуж-Напока остается вне конкуренции. Согласно данным Fortim, в феврале 2026 года средняя цена за полезный квадратный метр в новых домах в Клуж-Напоке составляла 3 350 евро, что на 6% больше, чем в феврале 2024 года, а в старых домах — 3 250 евро за квадратный метр, плюс 8% год к году.

Брашов занимает второе место по уровню цен: 2 700 евро за полезный квадратный метр в новых домах, что на 9% выше, чем годом ранее, и 2 200 евро в старых домах, также с ростом примерно на 9%.

Только на третьем месте находится Бухарест, где средняя цена на новое жилье достигла 2 500 евро за квадратный метр, однако рост оказался более резким — 23% по сравнению с февралем 2024 года, на фоне эффекта догоняющего роста: столица пропустила предыдущую волну заметного удорожания, которая раньше проявилась в Брашове и Клуж-Напоке. Для старых домов в Бухаресте цена составляет 2 200 евро за квадратный метр, плюс 15%.

Рынок замедляется, но число сделок в Бухаресте остается высоким

В Бухаресте за первые два месяца было заключено 5 580 сделок, что на 19% меньше, чем за тот же период 2024 года. Если добавить март, общий показатель достигает около 10 000 сделок. Количество ипотек, подписанных в январе-феврале, составило примерно 3 200, что на 29% меньше, чем годом ранее. Однако если сравнивать с 2023 годом — годом, когда процентные ставки достигали максимума, — объемы 2025 года на 20% выше.

Представитель Fortim Trusted Advisors отмечает, что профиль покупателя существенно изменился. «Мы уже говорим о гораздо более образованном, более внимательном клиенте, который детально анализирует каждый шаг. Речь больше не идет об импульсивном покупателе, а о клиенте аналитическом и, возможно, даже немного оборонительном», — говорит Джордж Кэлин.

Сейчас покупатели спрашивают о расходах на содержание, энергоэффективности жилых комплексов и все чаще просят мнение юриста до подписания любого документа. Средний срок продажи объекта в северной части Бухареста достиг примерно 60 дней — вдвое больше, чем в допандемийный период.

Закон Nordis повлиял на рынок

Важную роль в охлаждении рынка сыграл и закон Nordis, вступивший в силу в декабре прошлого года. Он требует регистрации предварительного договора купли-продажи в земельной книге и ограничивает аванс максимум 50% с поэтапной оплатой в зависимости от стадии строительства.

«Это довольно сильно изменило рынок. Первые девелоперы смогли привести работу в соответствие только к февралю, и на рынке по-прежнему есть застройщики, которым не удалось выполнить все необходимые формальности», — объясняет Джордж Кэлин. Закон выведет с рынка девелоперов, которые не являются кредитоспособными или полагались исключительно на авансы клиентов для финансирования строительства.

В сегменте medium и lower около 70% покупателей приобретают жилье с помощью банковского финансирования, тогда как в премиальном сегменте соотношение выравнивается примерно до 50 на 50: многие покупатели приходят с собственным капиталом от продажи предыдущей квартиры и покрывают разницу кредитом.